Tilintarkastus
asunto-osakeyhtiössä

Tilintarkastaja on ensisijaisesti yhteisön osakkaiden luottohenkilö

Asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastus

Tiimimme seuraa taloyhtiöissä tapahtuvaa kehitystä ja luo jatkuvasti uusia tarkastustyökaluja laadukasta ja tehokasta taloyhtiöiden tilintarkastusta varten. Haluamme kehittyä ja palvella asiakkaitamme parhaalla mahdollisella ammattitaidolla.

Tiliextran asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastuksiin erikoistunut tarkastustiimi seuraa tarkasti taloyhtiömaailman muutoksia; ajankohtaisia ja tulevia trendejä. 

Taloyhtiöiden maailma muuttuu, kun etäkokoukset yleistyvät, ekologisia energiaratkaisuja toteutetaan ja sähköautojen latauspaikkoja rakennetaan, tonttien osaomistukset lisääntyvät ja lisärakentamiset tontille sekä ullakoille jatkavat kasvuaan, huoneistoihin asennetaan vesimittareita, tilojen käyttötarkoituksia muutetaan ja taloyhtiöitä haetaan arvonlisäverollisiksi jne. Meneillään olevia ja ennakoituja tulevia kehityskaaria on paljon.

 Taloyhtiömaailma on itse asiassa ollut edelläkävijä mm. taloushallinnon sähköistymisessä. Asunto-osakeyhtiöissä tapahtuu yllättävän paljon ja onkin mielenkiintoista olla mukana alan kehityksen etulinjassa.

Asunto-osakeyhtiöiden tilintarkastuksessa painotamme erityisesti seuraavia asioita:

1. Yhtiöjärjestyksen määräysten noudattamista esimerkiksi selvittämällä eroavatko hoitovastikkeen ja pääomavastikkeen (aikaisemmalta nimeltään rahoitusvastike) maksuperusteet toisistaan, onko erilaisille tiloille (mm. huoneisto, liiketila, autotalli) määritelty kertoimia vastikkeiden perimiseen, määräyksiä siitä mihin mm. pääomavastiketta käytetään, onko määräyksiä erityisvastikkeista esim. hissivastikkeesta tai tontinvuokravastikkeesta, onko yhtiö mahdollisesti hakeutunut arvonlisäverolliseksi ja peritäänkö arvonlisäverovastike ns. hyöty osakkaalle vai hyöty yhtiölle mallin mukaan ja peritäänkö vesivastike kulutuksen vai henkilömäärän mukaan. Jokaisen taloyhtiön tilintarkastuksessa ko. yhtiöjärjestyksen määräysten selvittäminen on tilintarkastuksen kannalta aivan keskeinen asia.

2. Osakkaiden maksamien suoritusten (hoitovastike, pääomavastike, hankeosuus, lainaosuus, erityisvastike, arvonlisäverovastike ym.)  oikeellisuutta on tärkeä tarkastaa erityisesti sen varmistamiseksi, ettei keneltäkään peritä liikaa tai liian vähän. Kun tarkastamme osakkaiden maksamia suorituksia, määrittelemme olennaisen virheen huomattavasti pienemmäksi, kuin tarkastaessamme taloyhtiön muita liiketapahtumia ja tilinpäätöseriä.

3. Vastikerahoituslaskelman (josta käytetään myös nimitystä vastikejälkilaskelma tai jälkilaskelma) asianmukaisuuden tarkastaminen on tärkeää, sillä vastikerahoituslaskelmalla seurataan vastikkeiden asianmukaista käyttöä. Vastikerahoituslaskelma kertoo, onko tiettyä tarkoitusta varten kerätyt varat käytetty oikeaan tarkoitukseen (esim. putkiremonttilainan pääomavastikkeilla maksetaan vain tätä varten nostetun lainan lyhennyksiä ja lainanhoitokuluja eikä niitä käytetä jonkin toisen lainan lyhennyksiin tai hoitokulujen kattamiseen).

4. Hankkeiden / isojen urakoiden tarkastus on tärkeää, sillä näillä on merkittävä vaikutus osakkailta perittäviin maksuihin. Merkittävistä hankkeista on myös suositeltavaa esittää toimintakertomuksessa hankerahoituslaskelma. Mitä suuremmasta hankkeesta on kyse, sitä todennäköisemmin laskelman antovelvoite täyttyy. Käsityksemme mukaan ainakin putkiremonteista, julkisivuremonteista yms. tulee esittää hankerahoituslaskelma. Hankerahoituslaskelmassa selvitetään hankkeen menot ja niiden rahoitus ja se tulee täsmäyttää tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin. Haastavimpia hankkeita ovat usein rakennushankkeet, joissa taloyhtiön ullakolle rakennetaan lisää asuntoja tai lisäkerroksia taikka tontille rakennetaan kokonaan uusi talo. Näihin voi liittyä määräyksiä, joiden mukaan uudet ullakkohuoneistot tai muut uudet asunnot eivät osallistu putkiremontin tai jonkin muun urakan kuluihin. Tällöin ko. urakoiden kustannusten seuranta ja tarkastus on erityisen tärkeää. Hankkeiden puutteellinen seuranta ja virheellinen käsittely saattavat pahimmillaan aiheuttaa kalliita riitoja sekä osakkaiden välille että taloyhtiön ja urakoitsijan välillä.

Edellä käsitellyt neljä kohtaa ovat mielestämme erityisen tärkeitä, koska niillä varmistetaan mm. osakkaiden yhdenvertaista kohtelua, joka on asunto-osakeyhtiölain tärkeimpiä periaatteita. Toki näiden lisäksi asunto-osakeyhtiön tilintarkastuksessa ja siihen keskeisesti kuuluvassa hallinnon tarkastuksessa huomioidaan monta muutakin tärkeää asiaa, kuten päätöksenteon asianmukaisuutta (mm. hankkeista päättäminen, osakashyvitykset, rahastoinnit jne.), lähipiiritapahtumia, mahdollisten väärinkäytösten ja niitä koskevan riskin ja riskiin vastaavien kontrollien tarkastamista, pankkitilin täsmäytyksiä, saamisten asianmukaisuutta ja arvostusta sekä taloyhtiön vastuita ja niistä esitettäviä tietoja. 

Milloin asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja?

Sen lisäksi, mitä tilintarkastuslaissa säädetään, asunto-osakeyhtiössä on valittava tilintarkastaja, jos:

  • yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 huoneistoa; tai
  • osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asia kokouskutsun mukaisesti on käsiteltävä.

Jos yhtiökokous ei valitse edellä 2 kohdassa tarkoitettua tilintarkastajaa, Aluehallintovirasto (AVI) määrää tilintarkastajan tilintarkastuslain 2 luvun 8 §:n 1 ja 4 momentissa säädetyssä järjestyksessä, jos osakkeenomistaja hakee tilintarkastajan määräämistä kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta.

Tilintarkastusprosessi; miten ja milloin?

Alla on yksinkertaistettuna tilintarkastusprosessi perusmuodossaan. Tilintarkastustyötä voidaan tehdä myös jo tilikauden aikana etukäteen.

1

Tilinpäätös valmistuu

Tilinpäätöksen tulee valmistua 4 kk:n kuluessa tilikauden päättymisestä. Tilinpäätös on valmis, kun se on päätösvaltaisen hallituksen ja isännöitsijän allekirjoituksellaan hyväksymä.

1

2

Tilinpäätös ja aineisto tilintarkastajalle

Ota yhteyttä tilintarkastajaan ja sovi aikataulusta (normaalisti saapumisjärjestyksessä) sekä aineiston toimittamisesta tarkastukseen. Jos aineisto on sähköisenä, tilintarkastaja tarvitsee katseluoikeudet aineistoon. Sovittaessa tilintarkastaja voi tehdä kirjanpidon ja hallinnon tarkastusta jo ennen tilinpäätöksen valmistumista, etenkin jos aineisto on sähköisenä. 

Katso myös ohjeellinen aineistoluettelo tilintarkastusta varten! 

2

3

Aineisto on tilintarkastuksessa

Varaa tilintarkastukselle aikaa vähintään 2 viikkoa. Huomioi kuitenkin, että maalis- ja huhtikuu ovat erittäin ruuhkaista aikaa. Tilintarkastushenkilöstö saattaa pyytää täydentävää aineistoa tai selvityksiä tarkastuksen edetessä.

3

4

Tilintarkastajan raportointi

Tarkastuksen päätteeksi tilintarkastaja raportoi havainnoistaan esim. sähköpostissa,  muistiossa tai tilintarkastuspöytäkirjassa. Tilintarkastuksen viimeistely voi edellyttää lisäselvityksiä tai täydennyksiä.

 Tilintarkastaja pyytää lopuksi johdolta ns. vahvistusilmoituskirjeen.

4

5

Tilintarkastuskertomus

Kun tilintarkastus on valmis, tilintarkastaja antaa tilintarkastuskertomuksen ja tekee tilinpäätökseen ns. tilinpäätösmerkinnän. 

Tämän jälkeen tilintarkastettu tilinpäätös vahvistetaan varsinaisessa yhtiökokouksessa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan varsinainen yhtiökokous on pidettävä 6 kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä.

5

Etsiikö taloyhtiönne tilintarkastajaa?

Tiliextra Oy:

  • PRH:n hyväksymä tilintarkastusyhteisö
  • päätoimialana tilintarkastus jo vuodesta 1977
  • erikoistunut PK-yrityksiin ja asunto-osakeyhtiöihin
  • kuuluu kotimaiseen Tilintarkastus.fi -asiantuntijaketjuun
  • Suomen Asiakastiedon paras platina-sertifikaatti
Vieritä ylös